서울 성동구 달맞이공원에서 바라본 강남구 압구정동 아파트.사진=연합뉴스
4일 법원 등기정보광장에 따르면, 작년 서울에서 20년 넘게 장기 보유한 아파트, 빌라(연립·다세대주택), 오피스텔 등 집합건물의 매도가 역대 최다인 것으로 나타났다.
이는 부동산 시장의 변화와 세금 정책 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.
작년 서울에서 20년 초과 보유 집합건물 매도인은 1만1천369명으로 집계됐다. 이는 2010년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 역대 최다 규모이다.
부동산 시장이 활황을 보였던 2020년 8천424명보다도 2천945명이나 많은 수치다.
20년 초과 보유 집합건물의 매도자 수는 2022년 3천280명, 2023년 4천179명, 2024년 7천229명을 기록하며 3년 연속 꾸준히 늘어났으며, 작년 처음으로 1만 명을 넘어섰다.
서울시 자치구별로는 강남구가 1천157명으로 전체의 10.2퍼센트(%)를 차지하며 25개 구 가운데 가장 많았다.
작년 20년 초과 장기 보유 집합건물 매도인 10명 가운데 1명은 강남구에서 나온 셈이다. 이어서 송파구 1천1명, 양천구 756명, 노원구 747명, 서초구 683명, 영등포구 568명 등의 순으로 매도인이 많았다.
특히 작년 서울 집합건물 매도인 전체 10만9천938명 가운데 20년 초과 보유 매도인 1만1천369명의 비중은 10.3퍼센트(%)에 이르렀다.
이는 2013년 2.9퍼센트(%)에 불과했던 20년 초과 보유 집합건물 매도인 비중이 12년 연속 증가하며 처음으로 10퍼센트(%)를 넘은 것이다.
이러한 현상에 대한 배경으로는 집값 급등에 따른 차익 실현, 보유세(종합부동산세·재산세) 부담 경감, 노후 자금 마련을 위한 움직임 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.
또한 2026년 정부의 세금 정책 변수를 고려하여 다주택자가 전략적 선택을 했을 것이라는 분석도 나온다.
당장 오는 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 연장되지 않으면, 조정대상지역에서 2주택자는 20퍼센트포인트(%p), 3주택자는 30퍼센트포인트(%p)의 가산세율이 붙고 장기보유특별공제도 받을 수 없게 되기 때문이다.
6·3 지방선거 이후 본격화될 것으로 예상되는 보유세 세제 개편 논의 역시 다주택자의 불안을 자극했을 가능성이 있다고 지적된다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "재건축을 바라보는 노후 아파트를 20년 넘게 보유한 고령자들이 보유세 부담을 줄이는 동시에 노후 자금을 마련하고, 자녀에게 일부 물려주기 위한 매도가 대부분이었을 것"이라면서도, "양도세 중과와 보유세 부담 증가를 우려한 다주택자 일부가 매도 행렬에 가세했을 가능성도 있다"고 분석했다.
반면, 서울에서 집합건물을 매수하고 2년 이내에 되파는 '단타 매매' 비중은 작년 4.7퍼센트(%)로 역대 최저치를 기록했다.
서울에서 2년 이하 보유 집합건물의 매도인 비중은 2022년 14.6퍼센트(%)에서 2023년 9.1퍼센트(%), 2024년 4.8퍼센트(%)를 거쳐 작년 4.7퍼센트(%)로 3년 연속 감소했다.
전국적으로도 2년 이하 보유 집합건물의 매도인은 작년 4만3천759명으로, 관련 통계 작성 이래 가장 적었다.
작년 전국 2년 이하 보유 집합건물의 매도인 비중 또한 6.9퍼센트(%)로, 연간 사상 최저를 경신했다.
단타 매매 감소의 주요 원인으로는 2021년 6월부터 적용된 양도세 중과 영향이 크게 작용한 것으로 분석된다.
현재 보유 1년 이하 주택에는 양도세율 70퍼센트(%), 보유 2년 이하 주택에는 양도세율 60퍼센트(%)가 적용되며, 이는 양도소득 과세 표준에 따라 차등 적용되는 기본세율 6에서 45퍼센트(%)보다 훨씬 높은 수준이다.